Las tasas hipotecarias alcanzan mínimos históricos: ¿es ahora el momento adecuado para comprar una casa?
En el lado positivo, los precios de la vivienda se han mantenido estables e incluso aumentaron ligeramente ante el cierre económico que siguió a la pandemia. Y las tasas de interés están cerca de mínimos históricos y podrían llegar a bajar aún más.
Pero en el lado negativo, el empleo, aunque se está recuperando desde mayo, sigue siendo un signo de interrogación. Y dado que el inventario de viviendas sigue siendo escaso y decenas de miles de hogares han sido retirados del mercado durante el cierre, los precios pueden subir aún más, reduciendo la asequibilidad.
¿Es ahora el momento adecuado para comprar una casa? Consideremos ambas posibilidades.
El caso para comprar ahora
Los precios continúan aumentando
Cualquier idea de cazar gangas después del cierre del coronavirus ha demostrado ser una estrategia perdedora. Si bien parecía probable que los precios de la vivienda bajaran debido a la falta de actividad de ventas, ocurrió lo contrario.
Según estadísticas recientes emitidas por Realtor.com , los precios medios de cotización son un 5,6% más altos que hace un año , y más de un punto porcentual por encima de los niveles justo antes de que la pandemia de COVID cerrara la economía.
"Los precios de la vivienda han aumentado constantemente en las últimas dos décadas", subraya Michael Frick, presidente de Avalon Capital Advisors . “En promedio, los precios de la vivienda en todo el país se han duplicado desde diciembre de 2000, según Freddie Mac. Algunas personas piensan que deberían esperar para comprar hasta que los precios de las viviendas vuelvan a bajar; sin embargo, es casi imposible calcular el precio en el mercado inmobiliario para comprar en la parte inferior de la tendencia del mercado ".
Con la apertura de la economía desde mayo, es probable que cualquier retraso en la compra de una vivienda resulte en un precio más alto.
Es más fácil vender su casa actual que nunca
Tener una casa para vender es una complicación común cuando se busca comprar una nueva casa . Pero si está buscando cambiar o mudarse a una nueva ubicación, puede ser más fácil vender su casa actual que en cualquier momento en la memoria reciente.
Dado que muchos vendedores eliminaron sus propiedades del mercado a medida que se desarrollaba la pandemia, o decidieron no enumerarlas en absoluto. Su inventario está ajustado en muchos mercados. Eso no solo hace posible que obtenga un precio más alto por la venta de su casa actual, sino que también lo venda rápidamente.
Por ejemplo, una pareja que conozco a principios de los años 50 quería mudarse de Florida al área de Nashville para estar más cerca de la familia. Contemplaron esperar a que las cosas se calmaran con el coronavirus, pero decidieron seguir adelante de todos modos. Un programa de reubicación a través de su empleador solo requería que recibieran una oferta sobre el hogar actual, y la compañía se encargaría de todos los detalles. Recibieron una oferta en su casa de Florida en unas pocas semanas, y afortunadamente encontraron una casa en el área de Nashville al mismo tiempo.
Pero por muy ajustado que sea el inventario, esa estrategia también puede ser contraproducente.
Una pareja joven que conozco también quería acercarse a la familia. No pudieron encontrar una casa en el área en la que estaban buscando mudarse, pero encontraron mucho en lo que creían poder construir. Temiendo que llevaría mucho tiempo vender su casa actual, la pusieron en el mercado meses antes de que se completara la nueva casa.
La casa se vende dentro de una semana. Como el nuevo hogar no estaba listo, tuvieron que mudarse con los padres de la esposa hasta que lo estuvo.
Y de la forma extraña en que la vida a menudo funciona, la pareja que compró su casa se encontraba en una situación muy similar. Fue una pareja mayor la que se vio obligada a alquilar un apartamento porque su casa anterior se vendió mucho más rápido de lo esperado.
La falta de inventario significa que es poco probable que los propietarios existentes enfrenten muchos obstáculos para vender sus casas actuales y comprar otras nuevas.
Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos
Comprar ahora le dará la oportunidad de obtener las tasas hipotecarias más bajas de la historia. Según Freddie Mac, la tasa es del 3,13% en una hipoteca de tasa fija a 30 años y del 2,59% en una hipoteca a 15 años . (Ambos números son del 25 de junio).
En comparación, la tasa de una hipoteca de tasa fija a 30 años fue del 3.72% el 2 de enero. Ese tipo de disminución resulta en una caída significativa en su pago mensual.
Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 300,000 al 3.72% da un pago mensual de $ 1,384. Pero el mismo préstamo con una tasa de interés del 3.12% cae $ 1,284, ahorrándole $ 100 por mes.
"Con las tasas de interés en el nivel más bajo en décadas, si está buscando una casa, ahora es un buen momento para comprarla", aconseja Barbara Friedberg, MBA de Robo-Avisor Pros . “Solo recuerde fijar las bajas tasas con una hipoteca de tasa fija. Encontrará agentes hipotecarios que intentan venderle una tasa variable, pero quédese con la tasa fija para fijar las tasas bajas . Además, dependiendo de la competitividad del mercado inmobiliario en su región, es posible que pueda negociar un precio más bajo ".
Aunque es posible que las tasas hipotecarias caigan aún más desde aquí, no hay forma de saber que sucederá. Pero lo que sí sabemos con certeza es que las tasas de interés son mejores ahora que nunca, lo que hace que comprar ahora sea más convincente que nunca.
El cierre del coronavirus no mató al mercado inmobiliario
Cuando el coronavirus comenzó a aparecer en las noticias en febrero y marzo, hubo predicciones nefastas sobre el impacto que tendría en el mercado inmobiliario. Abundaba la especulación de que tanto las ventas como los precios colapsarían ante una recesión aplastante y la incertidumbre que traería.
Pero ahora estamos a mediados de 2020, y no solo el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, sino que también es fuerte.
El hecho de que el mercado inmobiliario haya resistido con éxito el coronavirus y el cierre que siguió son una fuerte indicación de una acción positiva de los precios en el futuro.
El caso para no comprar ahora
La resistencia actual de la vivienda puede ser temporal
A menudo es difícil ver cambios radicales en el curso de cualquier mercado, especialmente uno que se está moviendo convincentemente en una dirección. Pero es posible que la recuperación de la vivienda del cierre sea temporal.
Un factor que contribuyó en las últimas semanas puede ser la demanda acumulada del cierre mismo. Muchos miles de hogares fueron retirados del mercado y la actividad de compra se desplomó. Pero la disminución de las ventas duró solo unos tres meses. Si hay una demanda acumulada, probablemente sea muy limitada.
Las bajas tasas de interés también han sido un factor contribuyente, pero como sabemos por la historia, pueden resultar volubles. Un aumento de aproximadamente 50 puntos básicos puede cambiar toda la dinámica del mercado inmobiliario.
Pero quizás el mayor catalizador de todos en la recuperación de la vivienda haya sido uno que tenga un final predecible. Esos son los $ 3 billones que el gobierno federal bombeó a la economía. Esto se ha logrado en gran parte a través del Programa de Protección de Cheques de Pago , los cheques de estímulo de $ 1,200 en marzo y un programa federal de desempleo de $ 600 por semana . Todos han expirado o están listos para hacerlo en las próximas semanas. El impacto de la desaparición de esos programas de estímulo en el programa de vivienda aún no se ha visto.
"Al menos según ciertas medidas, ha habido una recuperación en forma de" V "en las ventas de viviendas, así como una increíble resistencia en el mercado de apartamentos, pero ¿qué sucede después de que la música se detiene?" pregunta el colaborador de Forbes, Brad Hunter . "No está claro si los pagos suplementarios por desempleo se extenderán, "Los precios de la vivienda han aumentado constantemente en las últimas dos décadas", subraya Michael Frick, presidente de Avalon Capital Advisors . “En promedio, los precios de la vivienda en todo el país se han duplicado desde diciembre de 2000, según Freddie Mac. Algunas personas piensan que deberían esperar para comprar hasta que los precios de las viviendas vuelvan a bajar; sin embargo, es casi imposible calcular el precio en el mercado inmobiliario para comprar en la parte inferior de la tendencia del mercado ".
Con la apertura de la economía desde mayo, es probable que cualquier retraso en la compra de una vivienda resulte en un precio más alto.
Es más fácil vender su casa actual que nunca
Tener una casa para vender es una complicación común cuando se busca comprar una nueva casa . Pero si está buscando cambiar o mudarse a una nueva ubicación, puede ser más fácil vender su casa actual que en cualquier momento en la memoria reciente.
Dado que muchos vendedores eliminaron sus propiedades del mercado a medida que se desarrollaba la pandemia, o decidieron no enumerarlas en absoluto. Su inventario está ajustado en muchos mercados. Eso no solo hace posible que obtenga un precio más alto por la venta de su casa actual, sino que también lo venda rápidamente.
Por ejemplo, una pareja que conozco a principios de los años 50 quería mudarse de Florida al área de Nashville para estar más cerca de la familia. Contemplaron esperar a que las cosas se calmaran con el coronavirus, pero decidieron seguir adelante de todos modos. Un programa de reubicación a través de su empleador solo requería que recibieran una oferta sobre el hogar actual, y la compañía se encargaría de todos los detalles. Recibieron una oferta en su casa de Florida en unas pocas semanas, y afortunadamente encontraron una casa en el área de Nashville al mismo tiempo.
Pero por muy ajustado que sea el inventario, esa estrategia también puede ser contraproducente.
Una pareja joven que conozco también quería acercarse a la familia. No pudieron encontrar una casa en el área en la que estaban buscando mudarse, pero encontraron mucho en lo que creían poder construir. Temiendo que llevaría mucho tiempo vender su casa actual, la pusieron en el mercado meses antes de que se completara la nueva casa.
La casa se vende dentro de una semana. Como el nuevo hogar no estaba listo, tuvieron que mudarse con los padres de la esposa hasta que lo estuvo.
Y de la forma extraña en que la vida a menudo funciona, la pareja que compró su casa se encontraba en una situación muy similar. Fue una pareja mayor la que se vio obligada a alquilar un apartamento porque su casa anterior se vendió mucho más rápido de lo esperado.
La falta de inventario significa que es poco probable que los propietarios existentes enfrenten muchos obstáculos para vender sus casas actuales y comprar otras nuevas.
Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos
Comprar ahora le dará la oportunidad de obtener las tasas hipotecarias más bajas de la historia. Según Freddie Mac, la tasa es del 3,13% en una hipoteca de tasa fija a 30 años y del 2,59% en una hipoteca a 15 años . (Ambos números son del 25 de junio).
En comparación, la tasa de una hipoteca de tasa fija a 30 años fue del 3.72% el 2 de enero. Ese tipo de disminución resulta en una caída significativa en su pago mensual.
Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 300,000 al 3.72% da un pago mensual de $ 1,384. Pero el mismo préstamo con una tasa de interés del 3.12% cae $ 1,284, ahorrándole $ 100 por mes.
"Con las tasas de interés en el nivel más bajo en décadas, si está buscando una casa, ahora es un buen momento para comprarla", aconseja Barbara Friedberg, MBA de Robo-Avisor Pros . “Solo recuerde fijar las bajas tasas con una hipoteca de tasa fija. Encontrará agentes hipotecarios que intentan venderle una tasa variable, pero quédese con la tasa fija para fijar las tasas bajas . Además, dependiendo de la competitividad del mercado inmobiliario en su región, es posible que pueda negociar un precio más bajo ".
Aunque es posible que las tasas hipotecarias caigan aún más desde aquí, no hay forma de saber que sucederá. Pero lo que sí sabemos con certeza es que las tasas de interés son mejores ahora que nunca, lo que hace que comprar ahora sea más convincente que nunca.
El cierre del coronavirus no mató al mercado inmobiliario
Cuando el coronavirus comenzó a aparecer en las noticias en febrero y marzo, hubo predicciones nefastas sobre el impacto que tendría en el mercado inmobiliario. Abundaba la especulación de que tanto las ventas como los precios colapsarían ante una recesión aplastante y la incertidumbre que traería.
Pero ahora estamos a mediados de 2020, y no solo el mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, sino que también es fuerte.
El hecho de que el mercado inmobiliario haya resistido con éxito el coronavirus y el cierre que siguió son una fuerte indicación de una acción positiva de los precios en el futuro.
El caso para no comprar ahora
La resistencia actual de la vivienda puede ser temporal
A menudo es difícil ver cambios radicales en el curso de cualquier mercado, especialmente uno que se está moviendo convincentemente en una dirección. Pero es posible que la recuperación de la vivienda del cierre sea temporal.
Un factor que contribuyó en las últimas semanas puede ser la demanda acumulada del cierre mismo. Muchos miles de hogares fueron retirados del mercado y la actividad de compra se desplomó. Pero la disminución de las ventas duró solo unos tres meses. Si hay una demanda acumulada, probablemente sea muy limitada.
Las bajas tasas de interés también han sido un factor contribuyente, pero como sabemos por la historia, pueden resultar volubles. Un aumento de aproximadamente 50 puntos básicos puede cambiar toda la dinámica del mercado inmobiliario.
Pero quizás el mayor catalizador de todos en la recuperación de la vivienda haya sido uno que tenga un final predecible. Esos son los $ 3 billones que el gobierno federal bombeó a la economía. Esto se ha logrado en gran parte a través del Programa de Protección de Cheques de Pago , los cheques de estímulo de $ 1,200 en marzo y un programa federal de desempleo de $ 600 por semana . Todos han expirado o están listos para hacerlo en las próximas semanas. El impacto de la desaparición de esos programas de estímulo en el programa de vivienda aún no se ha visto.
"Al menos según ciertas medidas, ha habido una recuperación en forma de" V "en las ventas de viviendas, así como una increíble resistencia en el mercado de apartamentos, pero ¿qué sucede después de que la música se detiene?" pregunta el colaborador de Forbes, Brad Hunter . "No está claro si los pagos suplementarios por desempleo se extenderán, o si se reducirán, pero habrá un momento en que ese programa, junto con las otras medidas mencionadas anteriormente, se eliminarán gradualmente. Nadie puede pronosticar el momento y las magnitudes con confianza, pero ciertamente es un buen momento para comenzar a pensar con anticipación sobre los posibles impactos ".
La economía está en una recesión de duración desconocida
El de EE.UU. está oficialmente en recesión , y por todas las cuentas se trata de una muy inusual. Pasamos de un mercado bursátil récord y un bajo desempleo récord en febrero, a una profunda recesión en cuestión de semanas. Industrias enteras (aerolíneas, compañías de viajes, tiendas minoristas, restaurantes y muchos otros) sufrieron golpes rápidos y severos. Las solicitudes de quiebra de las principales empresas se han convertido en eventos regulares. E incluso los gobiernos estatales y locales están analizando las crisis presupuestarias provocadas por fuertes caídas en los ingresos fiscales.
La combinación está haciendo que la probabilidad de la tan esperada recuperación en forma de "V" no sea mejor que la suposición educada.
Debido a la naturaleza única de esta recesión, no se sabe qué tan grave será o cuánto durará. Y aunque comprar una casa tarde en una recesión a menudo ha demostrado ser una estrategia ganadora, comprar demasiado temprano a menudo significa comprar en el pico de precios del auge anterior. Sólo el tiempo dirá.
Como va el empleo, así va el mercado de la vivienda, al menos históricamente
A pesar de las bajas tasas de interés, la actividad en el mercado inmobiliario siempre ha estado estrechamente asociada con el empleo. Como hemos visto en los últimos años, las bajas tasas de desempleo coinciden con la fuerte actividad de ventas de viviendas y el aumento de los niveles de precios. Pero la última recesión, que contó con un desempleo de dos dígitos, no solo hizo que las ventas de viviendas se desaceleren, sino que también los precios se redujeran.
Se estima que hasta 47 millones de personas pasaron por un período de desempleo desde que comenzó el cierre de la pandemia de coronavirus. Pero aunque muchos han sido llamados a trabajar desde que la economía comenzó a reabrir en mayo, más de 20 millones permanecen desempleados .
Las cifras más recientes muestran que las nuevas solicitudes de desempleo promedian alrededor de 1.5 millones por semana. Dado que la economía comenzó a reabrirse en mayo, la pérdida continua de empleos ya que puede estar insinuando una situación más permanente. Dicho de otra manera, los nuevos desempleados no están siendo despedidos debido a un cierre obligatorio, sino más bien debido a la angustia del empleador.
A menos que el número de nuevas solicitudes de desempleo mejore dramáticamente, podría tener implicaciones negativas para el mercado inmobiliario.
Bajo inventario
Si el bajo inventario de viviendas es un beneficio para los vendedores de propiedades, es una desventaja definitiva para aquellos que buscan comprar. Un inventario bajo obviamente limitará su capacidad de encontrar la casa de sus sueños.
"Un problema que los compradores enfrentarán en estos mercados son las limitaciones de inventario", observa el colaborador de Forbes, Ellen Paris . “Considere que la cantidad de casas nuevas en venta disminuyó un 45 por ciento interanual en abril. Los vendedores continuarán postergando la inclusión de sus casas debido a los desafíos de precios ”.
"El bajo inventario sigue siendo un problema en este momento", advierte Franklin, Tennessee, el agente de bienes raíces, Matt Bogosian , "Los compradores están ahí, pero simplemente no hay suficientes casas para elegir. Por lo tanto, los precios seguirán aumentando en el futuro previsible hasta que veamos más listados en el mercado. Le aconsejaría que compre si puede encontrar la casa adecuada ".
Al menos hasta que el mercado de la vivienda alcance cierto nivel de equilibrio, comprar una casa ahora puede presentar un arma de doble filo de elección limitada y precios inflados.
Algunos mercados de vivienda pueden volverse menos deseables después del coronavirus
El mercado de la vivienda puede ver un cambio de guardia en los próximos meses y años debido al coronavirus . Las áreas metropolitanas como la ciudad de Nueva York, San Francisco y Boston, que experimentaron fuertes aumentos de precios debido a la gran demanda antes del virus, ahora se consideran menos propensas a recuperarse. Esto se debe a la alta densidad de población y a la mayor vulnerabilidad que presenta ante las pandemias.
Por el contrario, las ciudades de segundo nivel, como Salt Lake City, Boise, Idaho y Durham, Carolina del Norte, parecen preparadas para recuperaciones más rápidas. La razón es una menor densidad de población, en combinación con los avances tecnológicos que hacen que el trabajo remoto sea más posible y deseable que nunca.
El uso generalizado de sistemas como Zoom, Skype y Microsoft Teams ha permitido a los trabajadores conectarse en todo el país, con mucha menos dependencia del espacio de la oficina corporativa. Estas tecnologías no son nuevas, pero el coronavirus los ha obligado a destacar junto con millones de trabajadores en el hogar. Y si millones de trabajadores ahora pueden trabajar de forma remota, también pueden abandonar áreas de costos más altos en favor de entornos menos costosos.
El cambio hacia una densidad más baja, ciudades de segundo nivel, y lejos de los gigantes costeros de alto precio, puede crear una recuperación desigual de la vivienda. Si vive en una de las áreas metropolitanas que probablemente experimente una disminución, es posible que desee evitar comprar la próxima casa.
Pensamientos finales
Hemos analizado la decisión de compra de vivienda posterior a COVID basada principalmente en factores financieros y económicos. Pero la decisión de comprar una casa a menudo está impulsada por una necesidad o deseo más que cualquier otra cosa. Eso, por supuesto, variará según cada individuo considerando si comprar o no.
En general, si encuentra la casa adecuada y se ajusta perfectamente a su presupuesto, es mejor comprar ahora. Cuando se trata de tomar decisiones financieras importantes, nos especulamos mucho sobre lo que depara el futuro. Si bien eso podría ser una reacción natural a la incertidumbre, nunca podemos saber con certeza cómo se desarrollarán las cosas.
A veces es mejor trabajar con lo que sabes ahora que esperar en un futuro desconocido.
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